300만원대 APT 민간사업자 개발이익 환수 시점 논란일 듯
300만원대 APT 민간사업자 개발이익 환수 시점 논란일 듯
  • 김철문 기자
  • 승인 2016.07.22 17:04
  • 댓글 1
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道 감사 지적…개발이익 142억원, 지난해 분양 때 이미 입주자에 전가시켜…시, 미온적 태도

통칭 '300만원대 임대 아파트' 사업지와 붙어 있는 지역에서 현재 공사 중인 현대아이파크2차 1,2단지 ‘개발이익 142억원 환수시점’을 놓고 논란이 될 전망이다.

‘142억원의 개발이익을 지난해 5월 20일 현대아이파크2차 1,2단지 1,279세대 아파트 분양 시점에 이미 거제시가 환수했어야 하는 것이 맞지 않느냐’는 이론적 추론이 가능하기 때문이다.

▲ 양정동 현대아이파크2차 1,2단지 1,279세대는 지난해 5월 20일 분양했다.(파란색 안), 거제시는 2만4,093㎡를 민간사업자로부터 기부채납 받아 임대아파트 575세대(붉은선 안 4동)와 공무원·교사 임대아파트 154세(붉은선 안 3동)를 짓는다.
경상남도는 올해 4월 18일부터 29일까지 10일 동안 거제시 해양‧관광‧도시개발 사업 및 지방예산 낭비 분야를 중점 감사했다. 경남도는 감사에서 53건 지적 사항 중 “300만원 대 아파트 사업 추진과 관련해 개발 이익 정산 절차를 소홀히 했다”고 지적했다.

“현재 시점에서 추정한 개발이익 231억원(25.9%)에 대하여는 전문기관 의뢰 등을 통해 검증하여 초과분 142억원 정도에 대하여는 환수해라”는 것이 경남도 감사결과 처분요구서다.

▲ 경남도 감사 결과 처분요구서
먼저 개발이익 142억원은 어디서 나왔는지 살펴보자. 아파트 분양 시점에 아파트 분양가를 산정한다. 통상적으로 분양가격은 택지비에 건축비와 건축비 가산비용을 합쳐 산출한다.

가장 최근에 분양한 상동4지구 ‘현대 힐스테이트’ 104동 3층, ‘84.9608A형’ 분양 가격은 택지비(대지비) 1억55만원에 건축비 1억9,260만원을 합쳐, 2억9,315만원이다.

여기서 ‘택지비(대지비)’는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 근거해 정한다. 감정평가를 한다. 그런데 300만원대 아파트 부지 현대아이파크2차 1,2단지는 현재 부지조성공사가 진행 중이다. 감정평가를 하기 어려운 점이 있다.

그래서 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 “택지 조성이 완료되지 아니한 소지(素地) 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다”고 명시돼 있다. 이 말은 아파트가 다 지어져 대지로 전환된 후의 ‘미래가치 땅값’을 아파트 분양가의 택지비에 반영하라는 것이다.

▲ 공동주택 분양가격 산정 규칙
경남도 감사결과 지난해 5월 20일 분양한 현대아이파크2차 1,2단지의 분양가에 반영된 대지비는 총 1,124억원이다. 1,124억원이 위에서 언급한 현대힐스테이트처럼, 현대아이파트2차 1단지 635세대, 2단지 644세대의 각 세대별 분양가에 반영돼 있다. 1,124억원 가치는 ‘택지 조성이 끝난 후 대지(垈地) 상태’를 말한다.

그렇다면 민간사업자가 거제시에 신고한 택지비의 순수 원가(투자비)는 얼마일까. 도 감사자료에 부지매입비 310억원과 부지조성비 등 개발비용 583억원을 합쳐 893억원이다고 밝혀져 있다.

분양가에 반영된 1,124억원의 택지비에서 택지비 원가 893억원을 빼면 231억원이 남는다. 893억원 투자해 개발이익으로 231억원이 남았다는 이야기다. 231억원은 893억원의 25.9%다.

‘개발이익 환수 142억원은 어디에서 나왔을까’. 142억원은 전체 개발이익 231억원에서 893억원의 10%인 89억원을 빼면 나온다.

▲ 개발이익 산정 절차
현대아이파크2차 1,2단지 사업시행자인 평산산업은 지난 2014년 2월 12일 거제시에 다음과 같은 ‘확약서’를 냈다. 이 시점은 2013년 12월 20일 경상남도 도시계획위원회(공동위원회)서 300만원대 아파트 부지 용도지역 변경이 부결된 후다. 거제시에 기부채납하는 토지 2만4,093㎡ 외 ‘개발이익을 더 내놓겠다’는 ‘확약서’를 제출한 후, 2014년 4월 18일 경남도 도시계획위원회에 다시 상정해 ‘용도지역 변경’ 안건이 통과됐다.

확약서에는 “당사(평산산업)의 수익률을 10% 이내로 제한하고, 초과수익이 발생할 경우 초과 수익금 전액을 거제시의 공익사업에 투자하거나 사회복지기금으로 활용하도록 기부채납 하겠음을 확약한다”는 주 내용이다.

확약서에는 또 “거제시와 거제시민이 인정하는 CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰하여 사업 수익에 대한 투명성을 제고하는 방법에 동의한다”며 “이러한 내용을 양해각서(MOU)를 대체하여 효력을 발효하는데 동의하며 필요시 변호사 공증도 할 의향이 있으며 신뢰와 성실로써 본 사업의 취지에 부합될 수 있도록 노력하겠음을 확약한다”고 덧붙여져있다.

이 확약서는 거제시가 사업지구 용도지역 변경 행정절차를 밟아주는대신 2만4,093㎡ 토지를 기부채납받는다고 2013년 3월 13일 작성한 ‘협약서’와는 별개다.

결국 ‘당사의 수익률을 10% 이내로 제한하겠다’는 확약서에 따라, 택지비 원가 893억원의 10%인 89억원은 민간업자의 개발이익으로 반영시켜줬다. 231억원에 89억원을 빼면 142억원이 남는다.

경남도는 감사 지적 사항에 “평산산업(주) 소유 토지의 아파트 분양 공고가 지난해 5월 20일 되었음에도, 거제시는 개발이익 산정에 대한 명확한 기준을 협의하거나 CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰하는 등의 조치를 하지 않고 있다”고 했다.

거제시 도시계획과 관계 공무원은 “경남도에서 적시한 것처럼 142억원은 확정된 것이 아니다. 개발이익 산출 절차가 필요하다. 개발이익 산출 절차를 밟으라고 민간사업자에게 요구할 것이다”고 밝힌 적이 있다.

거제시 일부 공무원들은 개발이익 산정 기준 시점을 현대아이파크2차 1,2단지 아파트가 모두 완공된 후, 전체 사업을 놓고 개발이익을 산정하는 것이 맞지 않느냐고 지적한다.

이에 대해 거제시 또 다른 공무원은 “감사를 받은 피감기관 소속 공무원들은 감사 결과에 대해 감사 사실 관계를 인정하는 서명을 한다”며 “‘개발이익 142억원을 환수해라’는 이번 경남도 감사 결과 지적에 대해 거제시 담당과 관련 공무원도 사실을 인정했다고 볼 수 있다”고 했다.  

평산산업(주) 관계자 입장을 듣기 위해 연락을 취했다. 하지만 평산산업에 몸담았던 관계자들이 그동안 많이 교체돼 새로운 관계자와는 연결이 되지 않았다. 추후 연결이 되면 입장을 게재할 예정이다.  



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조윤정 2018-04-28 22:37:28
기사 스크랩하고 픈데 프린터가 안되네요 다른 기사는 되는데 왜안될까요?
정말 많은 관심을 가지고 쓰셨다는 게느껴집니다
거제시를 위한 정직한 기사 많이 부탁드립니다