통칭 '300만원대 임대 아파트' 사업지와 붙어 있는 지역에서 현재 공사 중인 현대아이파크2차 1,2단지 ‘개발이익 142억원 환수시점’을 놓고 논란이 될 전망이다.

‘142억원의 개발이익을 지난해 5월 20일 현대아이파크2차 1,2단지 1,279세대 아파트 분양 시점에 이미 거제시가 환수했어야 하는 것이 맞지 않느냐’는 이론적 추론이 가능하기 때문이다.

“현재 시점에서 추정한 개발이익 231억원(25.9%)에 대하여는 전문기관 의뢰 등을 통해 검증하여 초과분 142억원 정도에 대하여는 환수해라”는 것이 경남도 감사결과 처분요구서다.

가장 최근에 분양한 상동4지구 ‘현대 힐스테이트’ 104동 3층, ‘84.9608A형’ 분양 가격은 택지비(대지비) 1억55만원에 건축비 1억9,260만원을 합쳐, 2억9,315만원이다.

여기서 ‘택지비(대지비)’는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 근거해 정한다. 감정평가를 한다. 그런데 300만원대 아파트 부지 현대아이파크2차 1,2단지는 현재 부지조성공사가 진행 중이다. 감정평가를 하기 어려운 점이 있다.

그래서 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 “택지 조성이 완료되지 아니한 소지(素地) 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 한다”고 명시돼 있다. 이 말은 아파트가 다 지어져 대지로 전환된 후의 ‘미래가치 땅값’을 아파트 분양가의 택지비에 반영하라는 것이다.

그렇다면 민간사업자가 거제시에 신고한 택지비의 순수 원가(투자비)는 얼마일까. 도 감사자료에 부지매입비 310억원과 부지조성비 등 개발비용 583억원을 합쳐 893억원이다고 밝혀져 있다.

분양가에 반영된 1,124억원의 택지비에서 택지비 원가 893억원을 빼면 231억원이 남는다. 893억원 투자해 개발이익으로 231억원이 남았다는 이야기다. 231억원은 893억원의 25.9%다.

‘개발이익 환수 142억원은 어디에서 나왔을까’. 142억원은 전체 개발이익 231억원에서 893억원의 10%인 89억원을 빼면 나온다.

확약서에는 “당사(평산산업)의 수익률을 10% 이내로 제한하고, 초과수익이 발생할 경우 초과 수익금 전액을 거제시의 공익사업에 투자하거나 사회복지기금으로 활용하도록 기부채납 하겠음을 확약한다”는 주 내용이다.

확약서에는 또 “거제시와 거제시민이 인정하는 CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰하여 사업 수익에 대한 투명성을 제고하는 방법에 동의한다”며 “이러한 내용을 양해각서(MOU)를 대체하여 효력을 발효하는데 동의하며 필요시 변호사 공증도 할 의향이 있으며 신뢰와 성실로써 본 사업의 취지에 부합될 수 있도록 노력하겠음을 확약한다”고 덧붙여져있다.

이 확약서는 거제시가 사업지구 용도지역 변경 행정절차를 밟아주는대신 2만4,093㎡ 토지를 기부채납받는다고 2013년 3월 13일 작성한 ‘협약서’와는 별개다.

결국 ‘당사의 수익률을 10% 이내로 제한하겠다’는 확약서에 따라, 택지비 원가 893억원의 10%인 89억원은 민간업자의 개발이익으로 반영시켜줬다. 231억원에 89억원을 빼면 142억원이 남는다.

경남도는 감사 지적 사항에 “평산산업(주) 소유 토지의 아파트 분양 공고가 지난해 5월 20일 되었음에도, 거제시는 개발이익 산정에 대한 명확한 기준을 협의하거나 CM(건설사업관리) 전문기관에 의뢰하는 등의 조치를 하지 않고 있다”고 했다.

거제시 도시계획과 관계 공무원은 “경남도에서 적시한 것처럼 142억원은 확정된 것이 아니다. 개발이익 산출 절차가 필요하다. 개발이익 산출 절차를 밟으라고 민간사업자에게 요구할 것이다”고 밝힌 적이 있다.

거제시 일부 공무원들은 개발이익 산정 기준 시점을 현대아이파크2차 1,2단지 아파트가 모두 완공된 후, 전체 사업을 놓고 개발이익을 산정하는 것이 맞지 않느냐고 지적한다.

이에 대해 거제시 또 다른 공무원은 “감사를 받은 피감기관 소속 공무원들은 감사 결과에 대해 감사 사실 관계를 인정하는 서명을 한다”며 “‘개발이익 142억원을 환수해라’는 이번 경남도 감사 결과 지적에 대해 거제시 담당과 관련 공무원도 사실을 인정했다고 볼 수 있다”고 했다.  

평산산업(주) 관계자 입장을 듣기 위해 연락을 취했다. 하지만 평산산업에 몸담았던 관계자들이 그동안 많이 교체돼 새로운 관계자와는 연결이 되지 않았다. 추후 연결이 되면 입장을 게재할 예정이다.