거제시민의 오랜 숙원사업인 ‘거제여객자동차터미널’ 개발 사업이 지난해 12월 20일부터 민간사업자 공모 일정을 시작하면서 첫 발을 내딛었다.

민간사업자 공모 내용을 간추리면 용도지역은 일반상업지역이고, 도시계획시설로 여객자동차터미널 부지로 결정돼 있는 연초면 연사리 1280-6번지 일원 8만6,743㎡(2만6,240평) 부지에 ‘터미널 조성 및 부대사업’을 할 사업자를 찾는 것이다. 8만6,743㎡(2만6,240평)를 더 구체적으로 나누면 순수 여객자동차터미널 ‘자동차 정류장’ 부지 6만9,460㎡(2만1,017평)와 도로 등 공공시설 면적 1만7,283㎡(5,228평)로 나뉜다.

개인, 법인, 설립예정법인, 컨소시엄 등 민간사업자가 부지 매입, 인구 30만명 규모에 맞는 여객자동차터미널 건립, 기타 부대시설 및 편익시설과 도로 등의 공공시설을 선투자한 후 운영‧수익사업을 통해 투자사업비를 회수해갈 사업자를 찾는 것이다.

또 민간사업자가 참여하는 방식도 여러 가지다. 민간사업가 직접 시설을 지어, 거제시에 기부채납하는 대신 일정 기간 사업을 위탁 경영해 투자금을 회수하는 BTO(build-transfer-operate) 방식 외에도 BOT, BTL 등 여러 가지 방식이 있다. 거제시 관계자는 “사업방식은 추후 선정되는 민간사업자와 논의해 결정할 것이다”고 했다.

사업제안 의향서 제출은 올해 2월 19일까지 2개월이다. 사업제안서 제출은 올해 4월 19일까지다. 거제시는 공모 공고에 사업의향서를 제출하는 업체에 한해 ‘사업제안서의 구체적인 작성지침과 기초 자료’를 제공한다고 밝혔다. 

하지만 거제시는 올해 2월 19일까지인 사업제안 의향서 제출 마감 시한에 연연하지 않고, 지금이라도 ‘사업제안 의향서’를 낸 민간사업자에 한해서는 ‘사업제안서 작성지침과 기초자료’를 제공키로 했다. 사업제안 의향서는 제출 서류가 간단한 반면, 사업제안서는 분량이 많고, 전문적인 내용이 많이 포함돼 있다. 민간사업자에게 사업제안서를 작성하는데 시간을 많이 주자는 취지다.

앞으로 사업제안서 제출, 평가위원회 구성 및 심사, 적격사업자 선정 등의 절차를 거치게 된다. 거제시는 “순조롭게 진행될 경우 올해 상반기 내에 평가위원회를 구성하여 평가를 진행하고 하반기 실시협약을 체결할 예정이다”고 밝혔다.

전체 사업구역이 용도지역이 일반상업지역이지만, 도로 등 공공시설 면적 1만7,283㎡(5,228평)를 제외하고, 도시계획시설로 결정돼 있는 ‘자동차 정류장’ 있는 6만9,460㎡(2만1,017평)가 개발 핵심이다.

건폐율과 용적률 적용도 관심 사항이다. 거제시 도시계획조례에 일반상업지역의 건폐율은 80%이하, 용적률은 900%이하다. 일반상업지역인 ‘자동차 정류장’ 6만9,460㎡(2만1,017평)도 건폐율은 80%이하, 용적률은 900%이하 적용받는지 궁금하다.

‘자동차정류장’ 등 도시계획시설은 해당 시설지역의 건축물에 대한 건폐율과 용적률을 별도로 정할 수도 있다. 거제시는 연초 여객자동차터미널의 자동차정류장 도시계획 시설은 건폐율과 용적률을 따로 정해놓지 않은 것으로 알려지고 있다. 용적률을 따로 정하지 않았다면 해당 용도지역의 건폐율과 용적률을 적용하면 된다는 것이 도시계획전문가 견해다. 따라서 일반상업지역 건폐율 80%이하, 용적률 900%이하를 적용받을 가능성이 높다.

민간사업자가 장차 매입해야 할 8만6,743㎡(2만6,240평)의 부지 감정가격도 관심사다. 농업진흥구역일 때 기준 삼아 토지가를 감정을 하느냐, 아니면 일반상업지역으로 감정을 하느냐로 나뉠 수 있다. A 도시계획전문가는 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때는 이를 고려하지 않는다’는 내용에 따라 일반상업지역이 아닌 농업진흥구역일 때를 기준으로 해서 감정가가 결정될 가능성이 높다”는 견해를 밝혔다.

상대적으로 낮은 부지 매입가, 일반상업지역의 높은 건폐율과 용적률을 감안한다면 여객자동차터미널을 지어주고도 나머지 부지를 개발하면 충분히 사업성을 맞출 수 있지 않느냐고 생각할 수 있다.

하지만 여기에는 다소의 제약이 있다. 여객자동차터미널 건설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 도・시군계획시설의 결정・구조 및 설치기준에 관한 규칙, 여객자동차 운수사업법 등의 저촉을 받는다.

특히 ‘도・시군계획시설의 결정・구조 및 설치기준에 관한 규칙’에는 자동차 정류장의 구조 및 설치 기준, 부대시설 및 편익시설의 설치 기준이 정해져 있다.

여객자동차터미널에 설치할 수 있는 시설은 주(主)시설, 부대시설과 편익시설, 부대시설과 편익시설과 유사한 시설로서 해당 지자체 도시계획위원회 심의를 거친 시설 등이다.

부대시설은 주유소・배차장・차고・세차장 등 주시설의 기능지원을 위하여 설치하는 시설이다. 편익시설은 도・시군계획시설의 이용자 편의 증진과 이용활성화를 위하여 설치하는 시설이다.

시설설치 기준에 ‘부대시설과 편익시설을 합한 면적은 주(主)시설 면적을 초과하여서는 아니 된다’고 규정하고 있다. 이 조항 때문에 일반상업지역 건폐율과 용적률 적용에는 다소의 제약을 받을 가능성이 높다.

여객자동차 터미널 이전 문제는 지난해 12월 21일 윤부원 시의원이 시정질문을 했다. 변광용 시장은 “1차 사업자 공모에서 사업자가 나타나지 않을 경우 2차까지 공모하겠다”고 답변했다.

지난해 2월 거제시 도시관리계획 재정비 때 여객자동차터미널 인근 농지 10만6,022㎡(3만2,072평)가 자연녹지지역으로 해제됐다. 이 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역이 자연녹지지역으로 바뀌었지만, 농지법 저촉은 그대로 받고 있다. ‘농업진흥구역’으로 해제되지 않았다. 행위 제안이 엄격하다.

터미널 부지만 개발하기보다는 농업진흥구역을 해제한 후 인근 지역에 각종 상가 시설 등 연계 개발이 조심스럽게 거론되고 있다.

윤부원 시의원은 지난해 12월 21일 시정질문 때 “터미널 부지를 제외한 지역도 자연녹지지역으로 풀렸지만, 농업진흥지역으로 묶여 있어 집 한 채 지을 수 없다. 농업진흥지역을 해제해 터미널 민간사업자 유인책으로 활용하고, 연계 개발시킬 의향은 없는가"라고 변광용 시장에게 물었다.

변 시장은 해당 사안을 정확하게 이해하고 있지 못하는 듯 “신중하게 검토해야 한다. 도시계획 실무부서와 검토를 해보겠다. 설득력이 많이 떨어지고 어렵지 않겠느냐는 생각한다”는 등 답변에 일관성이 없었다.

연초 여객자동차터미널 조성 사업에 대해 아직까지 ‘그 지역은 맞지 않다’는 의견을 나타내는 정치인들이 간간이 있다. 하지만 거제시가 계획하고 있고, 장차 현실화될 국도‧국지도 등의 거제시 진‧출입 도로를 고려한다면 ‘연초면 여객자동차터미널’이 최적지임을 알 수 있을 것이다.

거제시가 계획하고 있는 도로에 국도5호선 연장이다. 거제시는 현재 연초면까지 노선이 설정돼 있는 국도5호선을 장차 연초~여객터미널~고현~명진터널~동부면~남부면~한산도~통영으로 연장한다는 계획이다. 2030 거제시 도시기본계획안에 이같은 내용이 포함돼 있다.

또 중요한 것이 창원시 구산면과 거제시 장목면 황포마을까지 국도 5호선을 교량이나 터널로 연결하는 문제다. 이 문제가 올해부터 논의될 가능성이 높아졌다. 변광용 시장은 2일 보통교부세 907억원 증액 관련 특별기자회견 때 국도 5호선 연결 문제를 직접 거론했다.

변광용 시장은 “국도 5호선 연결문제가 아직 구체적인 단계까지는 나아가지는 않았지만, 김경수 도지사와 이 문제를 논의하고 있다”고 말했다.

거제시가 계획하고 있는 각종 도로 건설이 현실화될 경우 ‘연초 여객자동차터미널’은 거제 어느 지역이든지 ‘사통팔달(四通八達)’ 통할 수 있는 교통 요충지가 될 것이다.

1차 공모에서 민간사업자가 결정돼, 실시설계 등을 거쳐 내년에는 ‘여객자동차터미널’ 조성 사업 기공식을 가질 수 있기를 시민들은 크게 기대하고 있다.

거제시 관계자는 “최근 지역경기 침체 등으로 어려운 여건이 있지만, 시민과 관광객들의 편리와 안전을 위해 한시라도 빨리 터미널이 이전되어야 하는 만큼 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 밝혔다.