고현동 도시재생 사업의 핵심 앵커 건물로 ‘거제관광호텔’을 매입해 추진키로 하는 거제시 계획에 ‘부정적’ 시민 여론이 일파만파(一波萬波) 번지고 있다. ‘허구 많은 건물 중에 왜 앵커건물이 거제관광호텔이냐’는 시민적 의혹이 제기되고 있다.

시민들은 고현동 도시재생 선도지역 사업에는 어떠한 내용이 담겼으며, 어떻게 추진되고 있는 지 당연히 ‘알 권리’가 있다. 도시재생 사업은 국비‧도비‧시비 등의 예산이 투입되는 ‘공적인 관심사’다.

22일 거제인터넷신문 기사는 단지 고현동 도시재생사업에 어떤 내용이 담겼는지 ‘팩트(fact)'만 전달했다. 그런데 거제관광호텔측은 마치 거제인터넷신문이 보도하지 말아야 할 ’금기사항‘을 보도한 것처럼, 매우 민감한 반응을 보였다. 시민은 ’고현동 도시재생 사업 내용을 알 필요가 없고, 알아서도 안된다‘는 것인지 이해할 수 없다.

시민들은 거제관광호텔이 감정가로 실제 수백억원의 가치가 있더라도 '거제관광호텔 매입과 리모델링에 예산을 투입해서는 안된다'는 의견이 지배적이다. 왜 이렇게 시민 여론이 나쁠까. 여기에는 여러 가지 복합적 요인이 작용하고 있다. 결국 거제관광호텔이 도시재생 사업 중심 건물로 들어간 것이 ‘공익적(公益的) 행위인가, 아니면 사익적(私益的) 행위인가’가 이 문제를 보는 ‘핵심’이다.

■ 거제관광호텔 현황과 도시재생에 얼마의 예산이 투입될까?

고현동 33-30번지에 위치한 ‘거제관광호텔’은 1995년에 지은 건물이다. 햇수로는 25년 된 건물이다. 소유주는 거제관광호텔한양주식회사다. 대표이사는 김 모씨다. 거제관광호텔 대지면적은 2,010.1㎡다. 8층 호텔을 포함해 건축물 연면적은 5,212.64㎡다. 용도지역은 일반상업지역이다. 토지 공시지가는 1평당 690만9,090원이다. 거제관광호텔 건물 등기부등본에는 부산은행에 채권최고액 27억5천만원의 근저당권이 설정돼 있다.

고현동 도시재생 사업을 하면서 거제관광호텔을 매입해, 리모델링을 거쳐 도시 재생 중심 ‘앵커건물’로 활용하겠다는 것이다. 먼저 거제관광호텔 토지‧건물 매입비와 리모델링 비용이다. 거제시가 거제시의회에 보고한 자료와 거제인터넷신문이 입수한 자료에 다소 차이가 있다.

거제시의회에 보고한 자료에는 마중물사업 전체 사업비가 333억4,000만원이다. 토지‧건물 보상비를 포함해서 리모델링 및 증축 비용이 176억1,200만원이다. 토지‧건물 보상비 100억원을 제외하면, 리모델 및 증축비용은 76억1,200만원에 불과하다.

이에 반해 거제인터넷신문이 입수한 자료에는 마중물 전체 사업비가 366억4,700만원이다. 33억원 차이가 있다. 마중물 사업에 국비는 150억원, 도비 30억원은 지원된다. 나머지 186억4,700만원을 거제시 예산이나 다른 방법으로 예산을 조달해야 한다.

거제관광호텔 토지 및 건물 매입 예산이 100억원이다. 증축을 포함해 리모델링 예산이 114억6,700만원이다. 차이나는 33억원은 ‘건물 증축과 리모델링 비용’으로 더 투입되는 셈이다.

■ 호텔이 고현동 상권 쇠퇴 및 도시재생 후 상권 회복에 직접적 영향을 미칠까

거제관광호텔을 앵커건물로 삼을 만큼 운영이 어렵고, 또 경영자측에서 호텔을 팔겠다는 의향을 보인 것은 지역상권 쇠퇴에 따르는 결과물이 아니다는 시민 반응이다.

호텔 특성상 투숙객은 외지인이나 외국인이 다수를 이룬다. 거제에는 거제관광호텔 외 여러 호텔이 있다. 다른 호텔은 정상적인 영업을 하고 있다. 지역상권이 쇠퇴해서 호텔 영업이 안되는 것은 아닐 것이다. 결국 건물‧시설‧경영능력 등 ‘내부적 요인’ 때문에 호텔 이용이 저조한 이유로 꼽을 수 있을 것이다.  

■ 거제관광호텔 건물이 구조 안전 진단 결과 안전할까? 또 토지‧건물 매입비 100억원은 확정 금액인가?

당초 도시재생활성화 계획에 지하 1층, 지상 8층인 거제관광호텔 건물에다 5층을 더 증축해, 13층 건물로 계획을 잡았다. 하지만 평가위원들이 “그 건물에 증축이 가능하겠느냐? 다른 방법을 강구해라”고 권고했다. 이에 따라 8층 건물 위에 13층으로 수직 증축은 하지 않기로 했다. 증축은 못하는 대신에 호텔 옆에 붙여 새로운 5층 건물을 지을 것이다고 시 관계자가 밝혔다.

리모델링 예산 114억6,700만원도 쉽게 수긍하기 어렵다. ‘안전진단’ 결과 “건물 안전에는 문제가 없다”는 결론이 나, 호텔을 사무실 용도로 대대적으로 리모델링해야 한다. 리모델링 하는 과정에 1995년 지어진 건물의 ‘안정성’도 우려된다. 또 5층 건물 ‘수평증축’ 예산 30~40억원을 빼더라도, 최소 70~80억원의 예산을 들일 필요가 있느냐는 지적이다.

토지 및 건물 매입비 100억원은 확정금액인지도 논란거리다. 김태수 거제시 도시안전국장은 거제시의회 답변 과정에서 “100억원은 아니고 감정가로 한다. 감정을 해서 매입을 해야될 상황이다”고 명확히 밝혔다. 감정을 했을 경우 100억원 이하가 나오면 그 가격으로 매입할 것이다. 김 국장은 감정가가 100억원 이상이 나오면 어떻게 할 것인지 명확히 밝히지는 않았다.

박원석 거제시 도시계획과장은 “감정은 하겠지만, ‘100억원+알파’다”고 했다. ‘알파’는 건물 양도소득세로, “건물주가 ‘거제시가 부담해 달라’고 요청했다”고 밝혔다.

이에 반해 거제관광호텔측은 ‘100억원은 확정금액이다’는 입장이다. ‘감정가가 100억원 이상 더 나와도 거제시가 100억원 이상은 받지 말라고 해서, 수락했다’는 입장이다. 고현동 도시재생을 위해서 수십억원을 내놓는 ‘통근 기부(?)’를 하는데, 마치 특혜를 받는 인상을 주는 언론보도는 '잘못됐다'고 문제 삼았다.

거제관광호텔이 고현동 도시재생에 빠져서는 안되는 중요한 건물이면, 감정을 통해 ‘감정가’ 대로 매입하는 것이 맞을 것이다. 그리고 거제관광호텔측도 감정을 통해 응당 받을 대가를 받아야 할 것이다. ‘100억원만 받겠다’고 하는 것은 감정가는 높아도 실제 가치는 100억원 밖에 안된다는 것을 암묵적으로 스스로 시인하고 인정하는 셈이다. 또 ‘거제시 공무원이 100억만 받아라’고 했다면, 직권 남용에 해당되는 지도 따져봐야 할 것이다.

거제관광호텔의 실제 감정가와 시민이 생각하는 거제관광호텔의 현재 가치에 대한 차이다. 호텔 운영이 제대로 안되기 때문에 실제 감정가는 수백억원 나와도 시민이 느끼는 체감 감정가는 100억원이 미치지 못한다는 평가다.

거제관광호텔측이 고현동 도시재생을 위해서 ‘수십억원’을 내놓는 것처럼 보이지만, 대다수 시민들은 진정성 담긴 ‘노블리스 오블리제’로 받아들이지 않고 있다는 것이다.

■ ‘기회는 균등‧공평했는지, 과정은 절차대로 적법하게 진행됐는지도 쟁점이다

거제시 관계자들은 “올해 6월 달에 거제관광호텔측과 매매 계약을 체결했다”고 밝히고 있다.

국토교통부는 올해 7월 5일 올해 ‘하반기 도시재생 뉴딜사업 신청 가이드라인’을 공고했다. 이보다 앞서 6월 18일 전국 각 지자체에 선정 계획을 안내했다.

호텔 매매 계약 체결 시점과 지자체 ‘선정 계획 안내’ 시점과는 별 차이가 없이 6월이다. 이에 대해 거제시 도시계획과 관계자는 최소 수개월 전부터 ‘고현동 도시재생 선도지역 활성화 계획’을 세웠고, 앵커건물을 물색했다“며, ”정부의 선정 계획 안내 이전부터 도시재생 선도지역 활성화 계획을 준비했다“고 했다. 그렇다면 거제시는 사전 정보 취득 의혹이 전혀 없었다는 사실을 밝혀야 할 것이다.

고현동 도시재생사업이 ‘경제기반형’에서 ‘중심시가지형’으로 바뀐 시기도 석연찮다. 당초 고현동 도시재생사업은 고현동, 중곡동을 포함하는 약 49만4,000㎡ 크기로 ‘경제기반형’ 뉴딜사업으로 활성화계획을 세웠다.

하지만 어느 시점부터 ‘거제시가 산업위기대응특별지역으로 전략계획 수립 절차를 생략하고 ’선도지역‘으로 정부에 공모할 수 있다’는 것을 활용해, ’거제관광호텔이 포함되는 ‘중심시가지형’ 도시재생선도지역 활성화계획으로 변경했다. 지난 8월 2일 정부 공모에 서류를 제출했다. 최소 수개월전부터 준비했다고 추론할 수 있다.

그런데 거제시는 지난 7월 26 거제시의회서 도시재생 전략계획 의견 청취를 받을 때의 고현동 도시재생구역 면적은 49만4,000㎡ 그대로였다. 도시재생 유형만 ‘경제기반형’에서 ‘중심시가지형’으로 바꿔 의회 의견 청취를 받았다.

고현동 도시재생 선도지역 구역 안에는 거제관광호텔 외에도 여러 건물이 많이 있다. ‘다른 건물도 마중물 사업 앵커건물로 매매할 의향이 있느냐’고 물어보는 공고 등의 ‘기회 균등’ 절차를 거쳤느냐는 질문에, 거제시 도시계획과 관계 공무원은 “하지 않았다”고 밝혔다. 헐값에 더 좋은 건물이 매매 의향을 표시했을 가능성이 있다.

‘거제시가 도시재생 마중물 사업 앵커 건물을 구하고 있다’는 정보를 어떻게 취득했는지도 큰 궁금증을 가지고 있다. 거제시는 ‘매매계약서’의 구체적 내용과 거제관광호텔이 앵커건물 선정되기까지 어떠한 절차를 거쳤는지 시민의 궁금증을 풀어주어야 할 것이다.

■ 거제시의회 졸속 처리, 시간에 쫓겨 어쩔 수 밖에 없었나

거제시의회 경제관광위원회는 지난 8월 28일 고현동‧옥포동 도시재생 선도지역 사업 ‘의견 제시’ 건을 두 개의 안건이 아닌 한 안건으로 묶어 논의했다. 통상적으로 의회 본회의는 의회 개회 때나 의회 폐회일 전후에 개최하는 것이 관례다. 그런데 지난 제210회 임시회는 9월 2일 폐회했음에도, 8월 29일 본회의를 한 차례 더 열었다. 도시재생 선도지역 지정 국토부 신청 ‘프리젠테이션’이 8월 30일이었다. 도시재생법에 의회 의견 청취 절차를 거치지 않으면, 국토부에 신청을 할 수가 없다. 의회가 집행부 요구를 들어줘, 본회의를 긴급하게 열어 안건을 처리해줬다.

충분한 시간을 두고 의회에 안건을 상정한 것이 아니라, ‘부랴부랴’ 상정되다보니 거제시의회서 충분한 논의가 되지 못했다. 옥포동 도시재생 선도지역 ‘도시재생 활성화 계획’은 체계적이고, 안정적이다. 두 차례 공모했다고 탈락됐다. 그러는 과정에 계획 수정을 여러 차례했다.

이에 반해 고현동 도시재생 지역 ‘도시 재생활성화 계획’은 내용이 치밀하지 못하고 곳곳에 허점이 많다. 다른 지자체는 ‘도시재생과(課)’가 있다. 하지만 거제시는 도시계획과 안에 ‘도시재생담당’ 4명 공무원이 전부다. 업무 과중과 정부 공모 일정에 맞출려다 보니 공청회 등에서 제기된 시민의견이 제대로 반영되지 못했다.

도시재생법 15조 ‘주민 등의 의견청취’ 조항에는 “공청회 또는 지방의회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정하면 도시재생전략계획에 반영하여야 한다”고 명시돼 있다. 거제시 관계자는 시의회 공개된 회의에서 “공청회서 나온 의견을 반영하지 못했다”고 밝혔다.

산업위기대응특별지역은 거제, 통영‧고성, 전북 군산 등 전국에 여섯 지역이다. 국토부 하반기 ‘공고문’에 전략계획 수립절차 등을 생략하는 ‘선도지역’으로 신청한 곳은 ‘2곳 내외’로 도시재생 사업지역을 지정하겠다고 했다.

옥포동은 세 번째 응모다. 두 번 응모해 탈락했다. 고현동은 첫 번째다. 거제지역 두 곳 다 선정되면 좋을 것이다. 만약, 옥포동만 선정되면 ‘순리대로 됐다’는 반응일 것이다. 그런데 옥포동은 탈락하고, 고현동만 선정되었을 경우 옥포동의 상대적 박탈감과 허탈감은 매우 클 것이다.

거제시의회 경제환경위원회 소속 A 시의원은 “옥포동 도시재생사업은 세 번째 응모다. 고현동 도시재생사업은 올해 안에 뭔가 해볼려고 하는 조바심에서 공청회서 나온 이야기도 시간이 촉박해서 반영을 못시켰다고 한다. 올해 못하면 내년에 다시 응모하면 된다. 그런데 그렇게 밀어붙이는 이유를 도저히 모르겠다”고 했다.

또 다른 B 시의원은 “국토부 ‘프리젠테이션’이 시의회 상임위 다음날로 잡혀있다고 해서 시간이 촉박했다. 옥포동과 함께 올라와 어쩔 수 없이 찬성할 수밖에 없는 상황이었다. 과연 전국 어느 도시 재생 사업에 토지 건물 매입에 전체 예산 상당액을 투입하는 사례가 있는 지, 전문가 자문은 제대로 받았는지, 거제시 도시계획과 스스로의 판단에 따라서 이런 도시재생사업이 나왔는지 의구심이 든다”며 “한마디로 허탈했다. (국토부서) 통과되기 어렵다고 판단하고 있다”고 했다.

'의견제시 건'은 '찬성의견', '반대의견' '기타의견' 등을 제시할 수 있다. 설상 고현동·옥포동 도시재생 사업이 한 안건으로 상정됐더라도, 두 안건으로 분리해 C동(洞) 도시재생 사업은 '찬성의견', D동(洞) 도시재생사업은 '재검토 필요' 등의 '기타의견'으로 의견을 개진할 수 있다. 집행부는 거제시의회 의견을 '타당하다고 인정되지 않다'는 이유로 무시하기는 어려울 것이다. 선정 결과 발표에 따라 거제시의회 책임론도 불거질 가능성이 있다. 

■ 변광용 거제시장, 지역 정치인, 거제관광호텔 측은 시민의혹을 명쾌하게 풀어줘야 한다

거제관광호텔의 소유법인인 ‘거제관광호텔한양주식회사’ 대표이사는 김 모씨다. 거제관광호텔 대표이사는 거제 지역 ‘지도자급’ 위치에 있다. 또 김 모씨는 거제지역 K신문 발행인이다. 언론사 발행인과 편집인 등 언론인은 ‘부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률(김영란법)’에 저촉을 받는 ‘공인(公人)’이다. 변광용 거제시장은 거제시장이 되기 전에 K신문에서 편집국장으로 근무한 적이 있다. 두 사람의 현재 사이는 알 수 없다. ‘특수한 관계’임은 명백한 팩트(fact)다.

시민 누구나가 ‘의혹’의 눈초리를 보내는 것은 당연하다. 이제 시민의 모든 시선은 변광용 거제시장에게 쏠리고 있다. 또 모든 화살은 변광용 거제시장으로 향하고 있다는 사실을 직시해야 한다. 변광용 거제시장은 시민적 의구심을 불식시킬 책임이 있다. 시민적 의혹을 불식시키지 못하면 앞으로 시정운영에 커다란 걸림돌이 될 것이다.

거제관광호텔측도 한 점 의혹이 없도록 시민 앞에 떳떳이 나서 앵커건물 선정 과정에 대한 입장을 ‘공개적으로’ 명확히 밝혀야 할 것이다. 거제시 지도적 입장에 있는 공인(公人)의 책임감을 가져야 할 것이다. ‘거제관광호텔은 도시재생 사업에서 철회시키겠다’고 입장을 밝히는 것도 들끊는 여론을 잠재우는 한 방법이 될 것이다.

거제시는 25일, 이례적으로 “대외기관 공모사업 유치에 사활을 걸었다”는 보도자료를 냈다. 보도자료에서 “변광용 시장은 '우리시 실정에 맞는 아이템으로 신규 사업을 선제적으로 발굴하고 각종 공모사업을 적극 유치하여 지역경기 활성화에 기여하겠다’고 밝혔다”고 전했다.

시민들은 변광용 시장과 대외협력관, 지역정치인 등이 ‘거제 지역경기 활성화’에 직접 기여하는 공모사업에 적극적으로 나설 경우 큰 박수를 보낼 것이다. 하지만 만에 하나 ‘공모(公募)’를 이용해 또 다른 ‘공모(共謀)’를 꾀한다면 시민의 비난 화살이 쏟아질 것이다. 곧 도시재생 지역 정부 발표가 있을 예정이다. 어떤 결과가 나올지 시민 '이목(耳目)'이 쏠린다.