고현항 재개발 구역, 초등학교 건립 '솔로몬 지혜' 필요
고현항 재개발 구역, 초등학교 건립 '솔로몬 지혜' 필요
  • 김철문
  • 승인 2020.06.16 16:41
  • 댓글 18
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교육청, 공동주택 최소 4,000세대 이상돼야 설립기준 충족…구역 내 공동주택 최대 3,000세대
공동주택 포함 주상복합건물 대안인데, 市 조례 '공동주택 포함 주상복합' 짓지마라 '족쇄'

‘국민신문고’ 민원 코너에 ‘거제’를 검색하면 게시글과 답변이 차례로 나열된다. 그 중에서 지난달 29일부터 16일까지 30여 건 거의 같은 제목으로 민원을 제기한 글이 있다. 무엇일까?

고현항 항만재개발 구역에 ‘학교용지’로 지정돼 있는 지역에 초등학교를 빨리 설립해 달라는 내용이다. 고현항 항만재개발구역에 도시관리계획을 입안할 때, 교육시설 용지 3,781평(1만2,500㎡)을 획정해놓았다.

학교용지 위치는 고현항 항만재개발 2단계 구역 공동주택 용지와 접해있다.

▲ 분양예정인 거제유로아일랜드 2차 조감도. 우측 4각형 부지가 초등학교 건립 부지.
▲ 분양예정인 거제유로아일랜드 2차 조감도. 우측 4각형 부지가 초등학교 건립 부지.

민원을 제기한 거제시민은 고현항 재개발 1단계 구역에 대림산업이 짓고 있는 ‘거제유로아일랜드’ 분양 시민들이다. 거제 유로아일랜드 1차는 1,049세대 규모다. 2022년 7월 입주 예정이다.

민원 요지는 ‘초등학교 용지로 지정돼 있는 곳에 초등학교를 빨리 설립해 달라. 학교 부지 소유자인 거제빅아일랜드PFV(주)는 학교 용지를 거제시나 교육청에 기부 채납해라. 고현항 재개발 구역에 공동주택과 주상복합아파트가 다 들어서도 초등학교 설립 기준에 미달할 수 있지만, 고현주공아파트를 1000여 세대 재건축하면 초등학교 설립 기준에 맞춰지기 때문에 초등학교를 빨리 지어야 한다’ 등의 내용이다.

▲ 국민신문고 민원란 내용 중 일부

유로아일랜드 입주민들의 민원이 다소 섣부른 감이 있지만, 거제교육지원청과 거제시는 거제유로아일랜드 입주민들의 초등학교 설립 민원 제기에 난감한 입장을 나타내고 있다.

거제교육지원청은 거제유로아일랜드 1차 아파트를 분양할 때 초등학교 설립기준에 미치지 못하여 인근 신현초등학교에 학생을 배치하는 것으로 사업시행자, 거제시와 협의를 했다. 아파트 분양공고 및 홍보 기간에 통학구역이 신현초등학교임을 안내하도록 했다.

대림산업측은 고현항 재개발 2단계 공동주택 용지에 1,113세대 거제유로아일랜드 2차 아파트 사업 승인 절차를 밟고 있다. 사업자측은 올해 가을이나 내년 봄에 아파트를 분양한다는 계획이다. 2차 아파트에 입주하는 초등학생들도 인근 중곡초등학교나 장평초등학교에 배치될 가능성이 높다.

1차 1,049세대, 2차 1,113세대를 합쳐 2,162세대가 들어서더라도 초등학교 설립 기준에 크게 미달하기 때문이다.

거제교육지원청은 “공동주택개발사업 지역에서 초등학교의 설립기준은 공동주택 4,000세대 ~ 6,000세대 규모에 해당돼야 한다”고 밝히고 있다.

고현항 재개발 3단계 구역 공동주택 용지는 1단계, 2단계 공동주택 용지보다 훨씬 적은 1만871평(3만5,937㎡)에 불과하다. 공동주택은 750세대 전후가 될 것으로 예상된다.

1단지, 2단지, 3단지 ‘공동주택’ 용지에 들어서는 아파트 세대수를 모두 합쳐도 약 3,000세대에 불과하다. 교육청의 초등학교 설립 기준 최소 공동주택 4,000세대에 1,000세대가 모자란다.

고현주공아파트 재건축 후 초등학생을 재개발구역 신설 초등학교에 배치하는 방안도 생각해볼 수 있다. 거제교육지원청은 이에 대해 “고현주공아파트재건축 초등학교 통학구역은 계룡초등학교다. 구도심지에 위치해 점차 학생수가 줄어가는 계룡초등학교의 통학구역을 변경하는 것은 현 시점에서는 어려운 실정이다”고 밝히고 있다.

고현항 재개발 구역에 자체적으로 초등학교 최소 설립기준 공동주택 4,000세대 이상을 채우는 방법은 고현항 재개발 구역 일반상업용지, 근린상업용지 등에 들어서는 ‘주상복합건물’에 공동주택이 1,000세대 이상 들어서는 경우다.

거제시 도시계획조례에는 일반상업지역에 주상복합 건물을 지을 경우 건물 연면적의 90% 미만, 근린상업지역은 70% 미만 ‘공동주택’ 건립이 가능토록 돼 있다.

하지만 거제시는 고현항 재개발 구역 내 일반상업지역과 근린상업지역에 공동주택 건립에 대해 ‘반대 입장’을 분명히 하고 있다. 이 문제는 2016년 크게 논란이 된 적이 있다.

그 당시, 모 사업시행자가 고현항 항만재개발 1단계 사업구역 내 일반상업지역 2블럭 2,675평(8,842㎡) 부지에 지상 45층 규모, 공동주택 592세대와 오피스텔 59호 규모의 주상복합건축물을 짓겠다고 조합원을 모집한 적이 있다.

그 당시 시의원이었던 박명옥 전 시의원은 ‘시정질문’을 통해 “고현항 재개발 구역 일반상업용지 등에 공동주택 중심 주상복합건물을 허가할 경우 체계적인 개발의 근본 틀이 무너진다”며 “거제시는 공동주택 중심 주상복합건물은 허가해서는 안된다”고 주장했다.

거제시 관계공무원들은 “고현항 항만재개발 구역 내 상업용지에서 주거목적의 주상복합 건축은 사업목적과 부합되지 않는다. 일반상업지역에 주상복합건물이 들어설 경우 교통, 주차, 여러 가지 도심문제를 유발하는 요인이 되기 때문에 거제시는 강력하게 반대의사 통보했다”고 밝혔다.

그렇다면 현재는 그 당시 거제시 입장이 변화되었을까? 거제시는 2017년 12월 28일 도시계획조례 ‘별표26’으로 ‘중심·일반·근린상업지역 내 주거복합건축물의 용적률’(제62조제4항 관련) 조항을 법제화했다. 별표의 핵심 내용은 ‘일반상업지역, 근린상업지역에 공동주택이 포함된 주상복합건물 건축을 가능하다. 하지만, 용도지역마다 주어진 법적용적률을 적용받으려면, 공동주택 연면적은 최소화해야 한다’이다.

한 예로 일반상업지역 최대 용적률 900%를 적용받으려면 공동주택 연면적은 전체 연면적의 10% 미만으로 해야 한다는 내용이다. 일반상업지역은 땅값이 매우 비싸다. 그런데 공동주택 연면적을 높이기 위해 용적률을 낮출 경우, 사업성을 도저히 맞추기 어렵다. 결국 일반상업지역이나 근린상업지역에서는 공동주택이 들어가는 주상복합건물을 짓지말라는 ‘족쇄’다.

▲ 거제시 도시계획조례 별표 26. 일반상업지역에서 용적률 900%을 적용받을려면, 공동주택 연면적이 전체 연면적의 100% 미만이 돼야 한다는 내용 등이다.

거제시 도시계획조례 ‘별표 26’이 효력을 발휘한 시점은 2017년 12월 28일부터다. 그런데 고현항 재개발 1단계 사업구역 착공은 2015년 6월이다. 도시계획조례 ‘별표 26’을 고현항 재개발 1단계 구역도 소급해서 적용할 수 있다는 주장과 소급적용은 안된다는 주장이 맞서고 있다.

고현항 재개발과 관련돼 공동주택 건립을 4,000세 이상 늘릴 수 없는 더 큰 문제가 있다. 그것은 하수처리문제다. 고현항 하수처리계획은 전체 8.750톤이다. 3,800세대를 기준으로 하수처리용량을 책정했다. 고현항 재개발 구역에 4,000세대 이상 시민이 살게 될 경우, 하수처리에 ‘과부하’가 걸릴 가능성이 있다.

현형 법으로 고현항 재개발 구역에서 초등학교의 설립기준을 맞추기 위해서는 공동주택 4,000세대~6,000세대 규모가 돼야 한다. 현재로서는 거제시 도시계획조례 등으로 고현항 재개발 구역에 4,000세 이상의 공동주택이 들어설려면 오랜 기간이 걸릴 것으로 예상된다.

고현항 재개발 사업 승인 과정에서 ‘학교 용지’가 필요하다는 교육청 요구에 따라 초등학교 용지를 획정해놓았다. 하지만 초등학교가 건립되기 위해서는 난제가 도사리고 있다. 고현항 재개발 우후죽순 난개발을 방지하고, 초등학교까지 건립하기 위해서는 ‘솔로몬의 지혜’가 필요하다.

장차 초등학교 설립 기준이 맞아 건립을 추진하면, '학교 용지'는 교육청에서 조성원가로 부지를 사들여야 한다.


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거제시민 2020-06-22 12:20:06
누구 하나 크게 다치거나 사망 사고 나서 이슈화되면 그제서야 니탓이네 하다가 만들어주겠죠

고현인 2020-06-22 10:36:25
기사에 안전문제가 빠져있습니다. 오늘아침만해도 오토바이와 횡단보도 근처에서 사고가 있었습닏다.
그런8차선도로에 아이 도보를 하라는 것 생각자체가 너무한 것 아닌가요 거제시는 탁상공론만 하지마시고 직접 현장에 자녀들을 데리고 체험해보시기 바랍니다

아롱다롱 2020-06-21 13:05:21
신현초 반경 300m이내인
거제대로 8차선도로도 어린이보호구역지정 및
민식이법 적용되는거겠죠?

wow 2020-06-21 12:25:08
1차는 중곡초등학교에 학생수가 많아서 신현초로 가야한다면서, 2차는 학생수가 어떻게 될지도 모르는데 중곡초등학교로 배정하기로 했다 하던데 기사에는 또 장평초등학교 이야기도 있네요.
유로1차에서 신현초등학교로 가는길은 너무 멀고 위험해요. 큰도로로 가든 작은 도로로 가든 일단 삼성중공업에 드나드는 트럭과 오토바이가 너무 많아요.
사고나면 그거 누가 책임지나요?
거제시와 교육청, 도교육청까지 담당자분들 지혜롭게 해결해 주면 좋겠어요.

페르마 2020-06-21 11:31:08
거제에서 가장 넓고 빠르기 차가 달리는 저곳을 매일 몇백명의 학생들이 다니게 할것입니까?