거제시는 고현항 재개발 출자자로 참여하고 있다. 거제시가 공고를 해 고현항 재개발 사업자를 모집했다. 사업자를 찾아 1·2단계 매립 공사가 끝났다. 매립 후에는 응당 건물이 들어서고 도심이 형성돼야 한다. 그런데 이상한 일이 벌어지고 있다.

거제시가 ‘매립은 됐지만, 아직 건물은 짓지 말라’고 권한 남용 의혹이 제기돼 논란이 될 전망이다.

고현항 재개발사업은 2012년 4월 23일 거제시장이 ‘고현항 재개발사업 시행자 공모’(거제시 공고 제2012-678호)하면서부터 시작됐다. 고현항 재개발 사업시행자는 거제빅아일랜드PFV(주)다.

출자법인은 (주)거제BIG ISLAND이다. (주)거제BIG ISLAND의 총자본금은 200억원이다. 법인 구성에는 부강종합건설 70%, GS건설 10%, KB부동산신탁 5%, 현대증권 2.5%, 교보증권 2.5%, 거제시 10%다. 거제시도 출자법인에 20억원을 투자한 엄연한 사업주체다.

■ 재개발 구역 일반상업용지 2·3·4 블록 논란의 중심

거제장평 노르웨이숲 주상복합과 옥포동 거제 엘크루 랜드마크 주상복합 아파트 공통점은 무엇일까? 일반상업지역에 들어서 있는 주상복합건물이다.

또 부산 해운대에는 주상복합 초고층빌딩이 많이 있다. 이 건물들이 들어선 곳은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역이다.

고현항 재개발 구역의 용도지역은 일반상업지역이다. 단지 지구단위계획구역으로 도시관리계획을 세워 각 필지별로 용도를 구분해놓았다. 고현항 재개발 구역에는 주거용지, 상업용지, 관광용지, 공익용지, 항만용지, 공공시설용지, 공유수면으로 세분화시켜 놓았다.

주거용지는 1·2·3단계 3개 단지로 나눠져 있다. 1단지에는 내년 7월 입주인 1,030세대 아파트를 짓고 있다. 2단지는 1,113세대 규모로 올해 4월 분양했다. 3단지는 800세대 규모다.

상업용지는 일반상업용지와 근린상업용지로 나뉜다. 일반상업용지는 고현항 재개발구역 중심도로를 기준으로 아파트 맞은편 네 블록이다. 일반상업용지 1구역은 롯데자산개발이 매입한 부지다. 롯데자산개발이 매입한 부지는 ‘상업용지 용도규제표’에 따라 공동주택은 지을 수 없다.

일반상업용지 2·3·4블럭 각 면적은 8,842.4㎡(2,675평), 7,234.7㎡(2,189평), 6,885.9㎡(2,083평)다.

그 동안 여러 번에 걸쳐 고시 공고가 있었다. 하지만 가장 최근인 지난해 11월 12일 변광용 거제시장 명의로 고시한 ‘거제(고현항 항만재개발사업) 도시관리계획(지구단위계획, 공원조성계획) 결정(변경) 및 지형도면’이 있다.

고시문 중에 일반상업용지 2·3·4블럭에 대한 ‘건축물에 대한 용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 도시관리계획 결정 조서’가 첨부돼 있다.

일반상업용지 2·3·4블럭 건축물 허용용도에는 공동주택(기숙사는 제외), 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 제외), 문화 및 집회시설, 판매시설 중 상점 및 이와 유사한 용도, 의료시설 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설(일반숙박시설은 제외)이 들어갈 수 있다.

‘불허용도’는 허용용도 외 용도다.

세 블록의 건폐율은 80% 이하, 용적률은 900% 이하, 높이는 150m 이하다.

‘상업용지 용도규제표’에 일반상업용지 2·3·4블럭은 기숙사를 제외한 공동주택은 지을 수 있도록 돼 있다.

거제시가 일부 지분이 들어가 있는 사업주체다. 고현항 재개발 구역에는 어떤 용도의 건물을 지을 수 있다고 ‘거제시장’ 명의로 도시관리계획을 결정해, 고시했다. 도시관리계획을 결정 고시한 거제시장은 전임 시장도 아니고, 변광용 현 거제시장이다.

고현항 재개발 구역 일반상업용지 2블럭을 부지를 520억원에 분양받은 당사자가 올해 3월 26일 아파트 500세대, 오피스텔 24실, 판매시설이 들어가는 주상복합건물을 짓겠다며 거제시에 주택건설사업계획 승인을 접수했다.

또 올해 6월 28일 일반상업용지 3블럭과 4블럭을 529억원에 분양받은 당사자가 각각 아파트 260세대 및 판매시설, 아파트 228세대 및 판매시설 ‘주상 복합건물’ 짓겠다며 거제시에 건축허가를 신청했다.

토지를 매입한 당사자는 거제시장 명의로 일반상업용지 2·3·4블럭에는 공동주택이 들어가는 주상복합건물을 지을 수 있다고 ‘고시’를 했기 때문에 공기관인 거제시를 믿고, 3.3㎡(1평)당 약 2천만원의 높은 가격에 매입했을 것이다.

결과는 어떻게 되었을까?

거제시는 올해 4월 29일 일반상업용지 2블럭 ‘주상복합건물’ 주택건설사업계획 승인 ‘불가 처분’을 내렸다. 거제시는 또 7월 20일 일반상업용지 3블럭, 4블럭 ‘주상복합건물’ 건축허가 ‘불가 처분’을 내렸다.

거제시는 불가 이유로 ‘2017년 이후로 거제시는 미분양관리지역이며, 3월 현재 미분양세대수가 1,055세대다. 공동주택용지 주택공급만으로 수요량 대비 공급량이 과다한 상태다. 고현항 재개발구역 내 일반상업용지에 공동주택 승인은 현 시점에서 부적합하다’는 조건을 내걸었다.

거제시 건축과 관계자는 “일반상업지역 3블럭에는 주상복합건물이 당연히 들어설 수 있다”고 밝히면서도, “미분양관리지역, 사업승인 후 미착공세대수 등을 감안할 때 단지 현 시점에서는 승인을 내주는 것이 맞지 않다고 판단하고 있다”고 했다.

거제시가 겉으로는 미분양관리지역 등의 이유를 내세웠지만 누가 봐도 형평성에 맞지 않는 행정이다. 미분양관리지역이라는 이유로 아파트 사업승인을 문제삼아 논란이 된 곳은 없었다. 일반상업지역에 아파트가 들어서는 것만 문제시 삼고 있는 느낌이다.      

이에 일반상업용지 2블럭 사업주체인 블루아일랜드인거제PFV(대표 정진학) 외 1개사는 거제시를 상대로 “사업 승인은 재량행위로 거제시장은 재량권을 일탈·남용하고 있다”는 요지로 ‘주택건설 사업계획 승인 불가 처분 취소’ 행정소송을 지난 6월 28일 제기했다.

사업자측은 건축허가 불가 처분을 받은 일반상업용지 3블럭과 4블럭에 대해서도 추가 소송을 제기할 것이라고 밝혔다.

지역의 건설업계 A관계자는 “거제시가 일반상업용지에 공동주택이 들어가는 주상복합건물이 가능하다는 것은 건축법·도시계획조례·고시·공고 등을 통해 이미 만천하에 밝혀 놓았다”며 “일반주거지역 공동주택은 가능하고, 일반상업용지 공동주택은 안된다고 불가·불허 처분을 내리는 것은 전혀 앞뒤가 맞지 않는 논리다. 거제시 건축직 토목직 공무원들은 이러한 사실을 모르지 않을 것이다. 전국적인 우스갯거리가 될 이러한 불가, 불허 처분은 최고 결재권자의 뜻이 반영된 것으로 밖에 보이지 않는다”고 했다.

지역의 B 시민은 “이왕 시작한 고현항 재개발 사업이고, 끝을 맺어야 한다. 신도시에는 주거가 제일 먼저 들어간다. 그 다음 입주하는 시기에 맞춰 상업건물이 들어선다. 고현항 재개발 구역을 침체된 지역 경제를 살리는 수단으로 적극 활용해야 한다. 건물 신축이 이어지고, 주거지·상가건물이 들어서면 지역 건축 경기도 살아나고, 자금도 돌게 될 것이다. 덩달아 거제시 세수도 늘어나게 될 것이다. 건물 짓는 것을 봉쇄해버리는 것은 경제를 몰라도 너무 모르는 것이다”고 했다.

또 다른 문제는 초등학교 신설 가능 여부다. 고현항 재개발 구역에는 주거용지 2블럭에 초등학교 부지가 획정돼 있다. 주거용지 1블럭, 2블럭, 3블럭에 아파트가 다 들어서도 2,700세대다. 거제교육지원청은 공동주택 세대수가 3,800세대가 돼야만, 초등학교 신설을 검토한다. 고현항 재개발 주거용지 아파트 만으로는 초등학교 신설이 현실적으로 어렵다.

주거용지는 공동주택은 2,700세대 밖에 안된다. 고현항 재개발 구역 내 자체 초등학교를 설립하기 위해서는 1,000세대 넘는 공동주택을 추가 확보해야 한다. 현실적으로 주상복합이 들어와야 교육청에서 초등학교를 건립할 수 있는 여건 형성이 되는 것이다

거제빅아일랜드PFV(주) 관계자는 12일 거제인터넷신문과 전화 통화에서 “토지를 매입한 당사자들은 공공기관인 거제시가 사업주체이고, 또 거제시가 각 필지별로 어떠어떠한 건물은 지을 수 있다고 해서 땅을 샀다. 그런데 거제시가 이제 와서 일반상업지역에 아파트를 못 짓는다고 하니 이것이 어찌된 일이냐며 항의해 난감한 입장이다”고 했다.

부동산업 한 관계자는 “거제시가 용도별로 건물을 지을 수 있도록 해놓았기 때문에 수백억원을 들여 땅을 샀을 것이다. 그런데 거제시가 허용된 건물을 못 짓게 하고 있다. 사업주체인 거제시가 토지 분양 사기를 친 것과 무엇이 다른가. 앞으로 소송에 휘말리면 어떻게 감당해낼 지 걱정된다”고 했다.