한마디로 300만원 대 아파트 사업부지와 평산산업 소유 부지에 대해 아파트를 지을 수 있는 ‘토지 관련 법적인 절차’는 마무리된 셈이다.

지구단위계획 구역의 토지이용 계획은 주택용지 95,665㎡, 도로 23,975㎡, 공원 16,255㎡, 녹지 13,676㎡, 유수지 1,026㎡, 하천 443㎡로 나뉜다.

주택용지 95,665㎡는 평산산업이 시행하는 71,572㎡와 300만원대 아파트 사업부지 24,093㎡로 나뉜다.

평산산업은 1단지 35,832㎡에 지하 3층, 지상 23층 아파트 620세대를 계획하고 있다. 또 2단지는 35,740㎡에 지하 2층, 지상 23층 아파트 618세대를 계획하고 있다. 1,2단지를 합치면 1,238세대다.

거제시는 24,093㎡ 부지에 지하2층, 지상 23층 서민아파트 704세대를 지을 계획이다. 거제시의 사업부지는 이미 평산산업 외 1명이 거제시에 기부채납한 24,093㎡와 맞교환하는 절차를 거쳐야 한다.

평산산업이 건설하는 아파트와 거제시가 추진하는 아파트를 합치면 1,942세대다.

18일 거제시 도시계획위원회가 내세운 조건은 네 가지다. “(단지 내) 소로 2-가호선 폭원 2m 이상 보행공간을 확보해라. 공공하수처리장 우선 검토 및 단지 내 통합 처리 검토해라. 주민공동시설(운동시설 남북방향 배치와 테니스장 소음문제 검토) 대책을 세워라. 건폐율 25% 이하, 층수 25층 이하, 용적률 195% 이하로 단지 계획을 세워라.”

평산산업은 앞으로 1,2단지 1,238세대 아파트 건립 계획을 세워 경남도 사전건축심의위원회에 안건을 상정시켜 통과되면 아파트 사업 계획 승인을 신청할 것으로 보인다. 평산산업이 계획하고 있는 아파트는 20층 이상이고, 1000세대가 넘기 때문에 경남도를 거쳐야 한다.

300만원 대 아파트 사업도 현재 계획대로이면 세대수는 704세대에 불과하지만, 20층 이상이기 경남도 사전건축심의윈회 심의를 거쳐야 한다.
층수를 20층 이하로 낮출 경우 경남도 사전건축심의위원회 심의를 거치지 않아도 된다. 300만원 대 아파트의 경우 경남도 사전건축심의위원회는 단지 심의만 할 뿐이다. 아파트 사업 승인권자는 거제시장이다.

거제시와 평산산업이 맺은 협약서대로 평산산업이 300만원 대 아파트 사업부지 토목공사를 완료해 거제시에 기부채납하더라도 각종 난관이 만만치 않다. 700세대 규모의 아파트를 짓기 위해서는 사업 시행 주체, 사업방식, 사업비 조달 방법, 입주자 선정, 임대아파트 유형 결정 등의 문제점이 도사리고 있다.

사업 시행 추진 주체를 거제시가 맡을 것이냐 거제해양관광개발공사가 맡을 것이냐도 논란이 될 전망이다. 거제시가 맡을 경우 최소한 ‘300만원대 아파트 사업 담당계(係)’ 조직이상이 보강돼야 한다.

사업 시행 방식도 여러 가지다. 거제시와 거제해양관광개발공사가 시행사가 되고 시공사·설계사·감리사 등을 공개 모집해 아파트를 건립하는 방안이 있을 수 있다. 또 턴키방식으로 민간사업자에게 설계·시공·감리 등을 일괄 맡기는 방식도 검토될 수 있다.

가장 중요한 것이 사업비 조달이다. 토지비를 제외하고 3.3㎡(1평)당 건축비를 최소 400만원으로 추산할 경우 20평 규모 700세대를 지을 경우 최소 560억원의 자금이 필요하다. 거제시와 거제해양관광개발공사가 사업비를 부담할 경우 560억원 기채를 발행해야 한다. 보금자리주택 또는 행복주택으로 건립할 경우 정부로부터 지원 또는 융자를 받는 방식 등이 있다.

10년 임대 후 분양 등의 방식은 사업비를 회수할 수 있지만, 영구임대 방식으로 갈 경우 560억원의 사업비를 회수할 방법은 없는 것이나 마찬가지다. 영구임대일 경우 투입된 사업비는 거제시나 거제해양관광개발공사가 부채로 떠안아야 할 가능성이 높다. 700세대 거제시민을 위해 560억원의 부채를 떠안게 될 경우 시민공감대 형성도 선결 과제다.

건설방식 사업비 조달 등이 순조롭게 진행되더라도 입주자를 잡음 없이 어떤 기준으로 선정할 것이냐의 문제가 가장 큰 난제다.

건설 전문가들은 “300만원 대 아파트를 지을 수 있는 사업부지 문제 해결은 단지 시작 단계에 불과하다”며 “300만원 아파트 건립, 입주까지는 첩첩산중이다”고 이구동성 입을 모았다.